香港夜景
问：
近期，中国内地企业，如字节跳动、中石油等，陆续入驻香港中环商业区的高档办公区——疫情后外企集团撤离而腾出的黄金地段。
此前，宝盛银行、巴黎银行等公司将从中环迁往香港其他地区；联邦快递的总部职能正从香港迁至新加坡，香港保留一个办事处。
冯叔对香港中环写字楼的租赁变化，有什么看法？
冯叔：
香港中环这个地方，物业非常集中，写字楼其实已经发展五六十年了，租金一直都很坚挺。主要的原因就是香港是国际金融中心，带来了国际资本，跨国公司在亚洲的总部集中在香港，集中在中环。
最近几年，全世界的竞争格局有很大的变化，供应链、消费趋势、市场、国际关系都有很大变化。
在这种变化下，一部分企业，特别是外资，总部会从香港转到新加坡。还有一些外资甚至撤离亚洲市场，有一部分原来跟中国做生意，也有一些另外的选择。
在这种情况下，加上新加坡本身就很有竞争力，最近几年又不断地上升，也提供了更多的自由贸易，以及金融等方面的一系列的便利，于是发生这样的一个位移。这是当下的一个特别重要的情况。
出现这样情况之后，有走的就有进的，所以在最近，央企，以及国内大型的科技企业、字节等民企进驻中环。
一去一来，实际上表明了两个事儿：一个是香港的国际金融中心的地位是不是还能够保持？这是一个挑战。通过中环的租金市场和客户变化可以看出这个。
第二，香港的国际性，它的国际化的影响力是不是还能保持？如果中环全都是内资，中资或者是民营的内资，那么香港跟其他省的区别就会缩小。
所以我觉得这个事不单纯是个租金问题。这些物业，主要的还在香港置地、新鸿基、恒基等等企业手里，有中资，有传统的英资，但是客户的改变，实际上就意味着香港的金融中心的地位，以及国际化城市的地位，正在发生变化，这一点我们必须要非常明确地看到。
问：
2023年，地产股进入了集体式退市潮，包括蓝光、中天、嘉凯城、泛海、新华联等等，地产行业开始褪去金融属性，不受资本市场的追捧。冯叔能猜测下，接下来承接大众投资标的的会是什么呢？
冯叔：
资本市场具有两个很明显的属性。
一个是预见性，资本市场鼻子很长，它可以闻到很多未来的东西，所以不断地在变换资金的投向、热点以及追捧的方向，这是非常正常的。
我们早先讲过很多次，地产已经进入到后开发时代，住宅领域就要减价、减量、减速。在这个情况下，一些公司自然会被退出这个资本市场，这是必然发生的。
现在这个量其实还不够。按我的预判，整个住宅行业，过去七八万家公司，最后能剩 10% 就不错了。当然，大部分不是上市公司，少数一些是上市公司。全国大概五六百家主营的房地产上市公司，那么将来还剩个百十家，这都正常。所以现在开始有一些退市，这就是资本市场选择的结果。
资本市场还有一个属性，就是高度的敏感性和筛选机制。
资本市场是一个择优择强择快的机制，在行业发展当中，你优你强，你能够根据竞争的要求，迅速改变你的竞争重点、策略以及产品方向，才能在资本市场持续地得到支持。
在这个过程当中，这样一种竞争和择优的机制要发挥作用，就一定会把旧行业、旧模式、旧企业、旧人员不断地淘汰掉。
目前，房地产行业在资本市场正好在经历这样一个过程。
我觉得未来房地产必然是衰落，然后万业起。有哪些业起？大家可见的现在已经很好发展的，比如新能源，尤其光伏能源，在全世界我们已经很领先。另外包括新能源汽车，包括消费，包括围绕信息技术的一些硬科技的项目，还有生物医药这些项目，国防军工，等等，这些领域都会在资本市场更受关注，更受资本的追逐，也更会在竞争中保持领先。
主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪
